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| Immobile non Rogitabile. Acquirente dal Notaio |
Buon pomeriggio a tutti,
eccomi nuovamente a lavorare e scrivere, rigorosamente da CASA, per coerenza e rispetto mio, della mia famiglia e del mio prossimo.
Ho deciso di toccare questo tema molto importante perché devo dire che nella mia zona è un fenomeno veramente troppo ricorrente.
A volte si tratta di piccole anomalie immediatamente verificabili in planimetria (una tramezza interna, una porta interna chiusa e riaperta un po’ più in là e altre cose del genere). Altre volte esistono difformità più importanti (aperture nuove finestre e bucature, poggioli, ampliamenti ecc.) a volte difficili da sanare o addirittura non sanabili.
Ciò che tutti dovete capire è che, per vendere, la situazione di fatto di un immobile (cioè come si trova realmente) deve assolutamente corrispondere sia alla situazione catastale (cioè la planimetria catastale) che a quella urbanistica (cioè il progetto approvato e depositato in Comune).
Perché tutto ciò?
Per legge.
Si tratta di una norma introdotta con la Legge nr.122 del 2010 che, tra l’altro, riporta quanto sotto:
"…gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale…"
Si avete letto bene… dice “ a pena di nullità”. Significa che l’atto è nullo, la casa torna a voi e l’acquirente vi fa causa per riavere i soldi dati e i danni. In più vi beccate una denuncia penale.
Ecco perché un buon l’Agente Immobiliare, per mettere in vendita la vostra casa, ha il diritto ed il dovere di richiedervi copia dei documenti di rito quali ad esempio la planimetria catastale e l’atto di provenienza. E poi vi chiederà se avete fatto lavori, quali, i progetti depositati in Comune e le relative eventuali autorizzazioni rilasciate.
Personalmente mi capita spesso (a dir la verità quasi sempre) di imbattermi in immobili per i quali esistono pratiche urbanistiche e catastali iniziate e non concluse, lavori eseguiti in difformità rispetto ai progetti, abusi non sanati o addirittura lavori fatti senza autorizzazione. Di solito i venditori cascano dal pero.
Non sempre le difformità si riescono a sanare. A volte si e ci vuole tempo, a volte no. Dipende da tante cose, per esempio dall’entità dell’abuso, dalla data di realizzazione, dal Piano Regolatore, dai Piani Regionali e dalle norme urbanistiche generali.
Dunque non prendete sottogamba il problema.
Date retta, prima di mettere in vendita casa fate fare una verifica da un tecnico. E una dichiarazione di conformità tecnico urbanistica. Certo costerà ma sarà un documento sicuramente apprezzato dall’acquirente e dal Notaio.
Non trovate sia meglio accorgersi di eventuali anomalie prima e non dopo aver stipulato un preliminare di compravendita e magari dopo aver anche incassato una caparra confirmatoria dall’acquirente?
Non rischiate.
Domande?
Alla prossima,
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